Dari kursus BPHTB: Perolehan Hak, PPJB, dan Keputusan Transaksi
15 menit
BPHTB berkaitan dengan perolehan hak atas tanah/bangunan. UU 1/2022 Pasal 44 mencakup jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, lelang, beberapa perubahan badan usaha, serta pemberian hak baru. Subjek dan wajib pajaknya adalah pihak yang memperoleh hak menurut Pasal 45. Karena itu, jangan menggunakan harga perolehan atau pembayaran PBB-P2 sebagai satu-satunya petunjuk jenis kewajiban.
Dasar BPHTB adalah NPOP. Untuk jual beli, awalnya gunakan harga transaksi; untuk waris/hibah dan jenis lain yang disebut UU, gunakan nilai pasar; untuk lelang gunakan harga transaksi dalam risalah lelang. Bila NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB tahun perolehan, UU Pasal 46 ayat (3) mengharuskan NJOP tersebut digunakan. NJOP yang dibandingkan bukan nominal PBB-P2 yang dibayar, melainkan nilai objek pada tahun perolehan.
Contoh fiktif: harga transaksi rumah Rp 450 juta, NJOP tahun perolehan Rp 500 juta. Dasar sebelum pengurang menjadi Rp 500 juta, bukan Rp 450 juta. Bila harga transaksi Rp 550 juta dengan NJOP sama, gunakan Rp 550 juta. Pihak yang memperoleh hak perlu memeriksa dokumen transaksi, jenis perolehan, identitas objek, dan NJOP yang tepat. Pembandingan ini menjaga agar salah memilih nilai tidak terbawa ke seluruh langkah berikutnya.
Tentukan jenis perolehan dan pihak yang memperoleh hak.
Pilih sumber NPOP menurut jenis perolehan.
Bandingkan dengan NJOP PBB pada tahun perolehan sesuai syarat UU.
Catat nilai dasar sebelum pengurang dan bukti yang mendukungnya.
Simulasi jual beli A: harga Rp 380 juta, NJOP Rp 420 juta; B: harga Rp 470 juta, NJOP Rp 420 juta. Tentukan dasar sebelum pengurang untuk masing-masing dan alasannya.
A memakai Rp 420 juta karena harga lebih rendah dari NJOP tahun perolehan; B memakai Rp 470 juta karena harga transaksi lebih tinggi.
Menyamakan NPOP dengan nominal pembayaran PBB-P2.
Selalu memakai harga transaksi meskipun lebih rendah dari NJOP tahun perolehan.
UU 1/2022 Pasal 44–46
PP 35/2023 Pasal 18 ayat (1)
Materi hukum ditinjau pada 12 Oktober 2026. Rujukan pasal tersedia di bawah dan naskah resmi tersedia pada sumber kelas. Angka berlabel simulasi hanya untuk latihan. Untuk kasus nyata, periksa aturan yang berlaku pada saat terutang, Perda beserta perubahannya, Perkada, dan dokumen resmi.
